Обзор судебной практики по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обзор судебной практики по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Обзор судебной практики по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проведен в соответствии с подпунктом 4.1 пункта 4 Плана работы Арбитражного суда Курской области на I полугодие 2016 года, утвержденного приказом Арбитражного суда Курской области от 14 января 2016 года № 1.

При подготовке обзора были изучены дела, рассмотренные Арбитражным судом Курской области за период с 01.01.2014 по 17.06.2016. При анализе учитывался также такой критерий, как дальнейшая судьба принятого по делу судебного акта при обжаловании его в вышестоящих инстанциях.

Задачами исследования стали:

•        выявление правовых позиций, которые могут оказать влияние на формирование судебной практики при рассмотрении дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

•        изучение данных вопросов и демонстрация подходов при их разрешении.

Цель обзора – выработка единой судебной практики при рассмотрении споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также устранение неоднозначности толкования норм законодательства при рассмотрении дел указанной категории и подготовка рекомендаций, вытекающих из судебных актов, принятых Арбитражным судом Курской области, а при их обжаловании – судебных актов Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Центрального округа, Верховного Суда Российской Федерации.

На основании подготовленного обзора предлагаем следующие рекомендации.

1. Соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом.

Комитет обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к предпринимателю. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права собственности по причине того, что нежилое помещение по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось во временном владении и (или) пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет.

Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, комитет обратился в арбитражный суд (дело № А35-343/2015).

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из следующего.

Проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи, регистрирующий орган проверяет его на соответствие требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанной сделки, а также определяет наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.

Управление Росреестра не вправе оценивать действия уполномоченных органов местного самоуправления по распоряжению объектами муниципальной собственности. Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной.

Управление Росреестра не должно при проведении правовой экспертизы сделки оценивать наличие или отсутствие у предпринимателя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ).

У регистратора не имелось законных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права по причине того, что нежилое помещение по состоянию на 1 июля 2013 года не находилось во временном владении и (или) пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет, поскольку к данному выводу регистратор пришел в ходе оценки наличия или отсутствия у покупателя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Договор купли-продажи был заключен на основании решения комитета «Об условиях приватизации арендуемого имущества», которое не являлось предметом судебного обжалования и вступило в законную силу в установленные сроки.

Соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июля 2011 года № 1018/11.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

2. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества. Государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимого имущества, расположенный на нескольких земельных участках, невозможна.

Общество является собственником земельного участка на котором, расположены объекты недвижимого имущества (далее – земельный участок 1).

На основании соответствующего решения комитет 3 ноября 2010 года заключил с обществом договор о предоставлении на 3 года в аренду земельного участка из земель населенных пунктов для строительства автомойки с офисными помещениями и расширения автостоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (далее – участок 2); на участке 2 объектов недвижимости и обременений не имелось.

27 ноября 2013 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное на земельных участках 1 и 2.

На регистрацию были предоставлены следующие документы: разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 1, договор аренды земельного участка 2.

Управление Росреестра сообщением известило общество об отказе в регистрации заявленного права на том основании, что земельные участки, на которых построено здание, принадлежат заявителю на разном праве: один участок находится в аренде, другой – в собственности.

Полагая указанный отказ управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд (дело № А35-631/2014).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обществом на регистрацию был предоставлен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Федеральным законом от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» внесены изменения в статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части уточнения основания государственной регистрации права собственности на создаваемый (созданный) объект недвижимого имущества: государственная регистрация прав на создаваемые (созданные) объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект.

Таким образом, основанием для государственной регистрации является правоустанавливающий документ на земельный участок, а не участки.

В данном случае земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из них принадлежит заявителю на праве собственности, а другим он пользуется на праве аренды.

Суду следовало оценить возможность строительства объекта на двух самостоятельных, не объединенных земельных участках, в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства и определить, не приведет ли это к нарушению одного из основных принципов земельного законодательства, установленного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, – принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В новом рассмотрении производство по делу прекращено в связи с отказом заявителя от заявления.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 года по делу № А35-9851/2013 и от 18 декабря 2014 года по делу № А35-274/2014.

3. Несоответствие данных правоустанавливающего документа сведениям государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), которые носят временный характер, не является препятствием для регистрации прав.

Конкурсный управляющий предпринимателя обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 458,5 кв. м. Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности по следующим основаниям: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) имеются сведения о зарегистрированном праве собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 916,9 кв. м степенью готовности 100%; по сведениям ГКН объект представляет собой нежилое здание площадью 1796,5 кв. м, год завершения строительства – 2009-й, право собственности на которое не зарегистрировано.

Полагая указанный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, конкурсный управляющий предпринимателя обратился в арбитражный суд (дело № А35-8583/2014).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, заявленное требование удовлетворено. При этом суды руководствовались следующим.

Из вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции следует, что выдел 1/2 доли предпринимателя в натуре - нежилого помещения общей площадью 458,5 кв. м произведен из объекта незавершенного строительства общей площадью 916,9 кв. м, на которое в ЕГРП зарегистрировано право собственности, то есть препятствий для регистрации не имелось.

Наличие в ГКН иных сведений не является препятствием для регистрации, поскольку в силу пункта 9 статьи 4 и пункта 4 статьи 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный учет таких объектов носит временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ. По истечении определенного срока при отсутствии регистрации права собственности на такой объект сведения, носящие временный характер, аннулируются, в случае регистрации права становятся кадастровыми сведениями.

В данной ситуации при отсутствии регистрации права на объект (нежилое здание площадью 1796,5 кв. м, год завершения строительства – 2009-й), у государственного регистратора не имелось оснований руководствоваться этими сведениями.

В свою очередь, из правоустанавливающего документа и представленного кадастрового паспорта следовал факт образования иного объекта недвижимости в составе того объекта, право на который зарегистрировано.

4. С даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства ранее наложенные судом аресты и иные ограничения распоряжения имуществом снимаются без принятия об этом самостоятельного акта судом общей юрисдикции или арбитражным судом.

Организация-банкрот (продавец) в лице конкурсного управляющего и общество (покупатель) обратились в управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи недвижимого имущества.

Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности, ссылаясь на постановление суда общей юрисдикции, которым на нежилое помещение наложен арест. Позднее управление Росреестра отказало в государственной регистрации права по причине не предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Полагая указанный отказ управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы, организация-банкрот в лице конкурсного управляющего обратилась в арбитражный суд (дело № А35-8382/2015).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, заявленное требование удовлетворено. При этом суды руководствовались следующим.

В соответствии с абзацем 9 пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26 февраля 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» разъяснено, что по смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве.

С момента, после которого в соответствии с Законом о банкротстве аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в ЕГРП подлежит погашению (пункт 9 указанного постановления).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2014 года № 307-ЭС14-7394 отмечено, что в силу прямого указания закона с даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства ранее наложенные судом аресты и иные ограничения распоряжения имуществом снимаются без принятия об этом самостоятельного акта судом общей юрисдикции или арбитражным судом.

Поскольку на государственную регистрацию были представлены документы, содержащие сведения о признании организации банкротом и об открытии в отношении нее конкурсного производства, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления, а затем и для отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

5. Признание многоквартирного жилого дома аварийным не может служить безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды на нежилые помещения, образованные в результате перевода жилых помещений в нежилые.

Муниципальное образование обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию права, ссылаясь в том числе на то, что в соответствии с постановлением администрации города «Об отнесении жилых домов к категории аварийных» многоквартирный жилой дом, в котором расположено нежилое помещение, включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Позднее управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора аренды в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации договора.

Полагая указанный отказ управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд (дело № А35-428/2015).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, заявленное требование удовлетворено. При этом суды руководствовались следующим.

В соответствии с постановлением администрации города «Об утверждении решения комиссии по переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд» в перечень помещений, рекомендуемых для перевода в нежилой фонд, включены и квартиры дома, нежилое помещение в котором позднее передано по договору аренды нежилого помещения. Фактически перевод жилых помещений в нежилые осуществлен, дом, в котором расположено арендуемое обществом помещение, не является многоквартирным жилым домом.

При таких обстоятельствах признание многоквартирного жилого дома аварийным не может служить безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды на нежилые помещения, образованные в результате перевода жилых помещений в нежилые.

Определением Верховного Суда Российской Федерации в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам отказано.

6. При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности суд оценивает не только сделку, но и соблюдение порядка предоставления в собственность объекта недвижимого имущества, предшествовавшего заключению сделки.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажное нежилое здание и земельный участок.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, руководствовался следующим (дело № А35-264/2015).

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Из пункта 2 статьи 165 ГК РФ, пункта 63 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества») компетенция органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в сфере приватизации определяется законами, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и правовыми актами органов местного самоуправления соответственно.

Из нормативных актов муниципального образования следует, что для принятия решения о приватизации муниципального имущества необходимы, во-первых, утверждение задания на приватизацию (прогнозный план) и, во-вторых, принятие уполномоченным органом решения о приватизации муниципального имущества, содержащего состав подлежащего приватизации имущества.

Нормативный правовой акт, определяющий компетенцию органов местного самоуправления в сфере приватизации муниципального имущества, на момент проведения аукциона по продаже спорного недвижимого имущества принят не был; прогнозный план приватизации муниципального имущества до проведения указанного аукциона разработан и утвержден не был.

Согласно части 4 статьи 42 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» сделки приватизации государственного или муниципального имущества, совершенные лицами, не уполномоченными на совершение указанных сделок, признаются ничтожными.

Поскольку договор купли-продажи муниципального имущества между предпринимателем и муниципальным образованием заключен в отсутствие решения уполномоченного органа – Собрания депутатов муниципального образования, то в силу части 4 статьи 42 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» он является ничтожной сделкой.

Кроме того, в нарушение требований статьи 30 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа спорного недвижимого имущества не обременялась обязательным условием – сохранением назначения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

 

Опубликовано: 01.11.2018 16:34 Обновлено: 04.05.2023 10:58