Дополнение к обобщению судебной практики разрешения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом.....

Дополнение к обобщению судебной практики разрешения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, связанных с применением законодательства о земле

Дополнение к обобщению судебной практики разрешения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, связанных с применением законодательства о земле подготовлено в соответствии с подпунктом 4.1. пункта 4 Плана работы Арбитражного суда Курской области на I полугодие 2015 года, утвержденного приказом Арбитражного суда Курской области от 12.01.2015 № 1.

При подготовке дополнения к обобщению судебной практики были изучены дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, связанных с применением законодательства о земле судебные акты по которым были отменены вышестоящими инстанциями.

Задачами исследования были определены:

•        выявление сложных правовых вопросов (проблем) в практике применения Арбитражным судом Курской области законодательства о земле при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц;

•        изучение данных проблем и демонстрация подходов при их разрешении;

•        поддержание аналитической справки по анализу и обобщению судебной практики разрешения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, связанных с применением законодательства о земле в актуальном состоянии.

Целью дополнения к обобщению судебной практики является выработка единой судебной практики применения рассматриваемой сферы законодательства, а также устранение неоднозначности толкования норм законодательства при рассмотрении дел указанной категории и подготовка рекомендаций, вытекающих из судебных актов, принятых вышестоящими инстанциями.

На основании проведенной работы предлагаем следующие рекомендации.

Истечение установленного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» срока переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками не влечет утрату права на его переоформление.

Постановлением главы администрации от 14.06.2000 за обществом  закреплены земельные угодья, в том числе, в бессрочное пользование.

11.10.2013 администрацией принято постановление «О признании утратившим силу постановления главы администрации «О закреплении земельного участка за обществом». В сопроводительном письме, направленном в адрес общества, сообщено о том, что действие постановления главы администрации от 14.06.2000, как правоустанавливающего документа на земельные участки, закрепленные за обществом в 2000 году, прекращено в связи с тем, что 01.07.2012 завершился льготный период выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Полагая постановление администрации от 11.10.2013 не соответствующим требованиям законодательства и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд (дело № А35-10479/2013).

Отказывая в удовлетворении требований общества, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт принят в пределах компетенции администрации и не нарушает прав и законных интересов общества, поскольку общество в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не произвело государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельных участков, предоставленных постановлением главы администрации, а впоследствии в силу требований статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не реализовало право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или собственности до 01.07.2012.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворяя требования общества, указал следующее.

Обществу до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) на законных основаниях уполномоченным органом в постоянное (бессрочное) пользование были предоставлены земельные участки. Возникшее право сохранилось за обществом и после введения в действия ЗК РФ в силу прямого указания закона.

Администрацией в материалы дела не представлено доказательств отказа общества от земельных участков, изъятия или прекращения права постоянного (бессрочного) пользования землями в установленном законом порядке.

Вывод судов о том, что после 01.07.2012 обществом утрачена возможность преимущественного получения земельных участков в собственность или заключения договора аренды на условиях предусмотренных частями 1 и 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая обусловлена длительным бездействием общества по реализации постановления главы администрации от 14.06.2000, ошибочен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Однако, установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не может рассматриваться как срок, наступление которого влечет утрату права на его переоформление.

Более того, Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Данная статья Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях подлежит применению с 01.01.2013.

Из этого следует, что после 01.07.2012 лица, владеющие правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, по-прежнему вправе переоформить такое право (в противном случае введение с 01.01.2013 административной ответственности за не переоформление этого права не имело бы смысла, поскольку привлечение к административной ответственности за неисполнение обязанности, которую нельзя по закону исполнить, недопустимо).

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что никто не может лишить обладателя соответствующего права пользования земельным участком иными способами и в порядке, не предусмотренными земельным законодательством.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 310-КГ14-7363 в передаче кассационной жалобы администрации для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества. Государственная регистрация права собственности на созданный объект недвижимого имущества, расположенный на нескольких земельных участках, невозможна.

Общество является собственником земельного участка на котором расположены объекты недвижимого имущества (далее – земельный участок 1).

На основании соответствующего решения комитет 03.11.2010 заключил с обществом договор о предоставлении на 3 года в аренду земельного участка из земель населенных пунктов для строительства автомойки с офисными помещениями и расширения автостоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (далее – участок 2); на участке 2 объектов недвижимости и обременений не имелось.

27.11.2013 общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, расположенное на земельных участках 1 и 2.

На регистрацию были предоставлены следующие документы: разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок 1, договор аренды земельного участка 2.

Управление Росреестра сообщением известило общество об отказе в регистрации заявленного права на том основании, что земельные участки, на которых построено здание, принадлежат заявителю на разном праве: один участок находится в аренде, другой на праве собственности.

Полагая указанный отказ Управления Росреестра незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд (дело № А35-631/2014).

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что обществом на регистрацию был представлен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Федеральным законом от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» внесены изменения в статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части уточнения основания государственной регистрации права собственности на создаваемый (созданный) объект недвижимого имущества: государственная регистрация прав на создаваемые (созданные) объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект.

Таким образом, основанием для государственной регистрации является правоустанавливающий документ на земельный участок, а не участки.

В данном случае, земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другим он пользуется на праве аренды.

Суду следовало дать правовую оценку о возможности строительства объекта на двух самостоятельных, не объединенных земельных участках, в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства и не приведет ли это к нарушению одного из основных принципов земельного законодательства, установленного пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ, - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 27.11.2014 по делу № А35-9851/2013 и от 18.12.2014 по делу № А35-274/2014.

Разрешению вопроса о выкупе (аренде) земельного участка предшествует предусмотренная законом процедура формирования земельного участка, если земельный участок в названных целях не сформирован.

Предприниматель приобрел право собственности на нежилое здание площадью 54 кв. м и нежилое здание площадью 246,9 кв. м на основании договора купли-продажи; до момента продажи предпринимателю объекты недвижимости относились к государственной собственности Курской области.

09.07.2013 предприниматель обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 4916 кв. м, ссылаясь на то, что на указанном земельном участке расположено здание, принадлежащее ему на праве собственности.

Комитет отказал в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, указав, что не представляется возможным установить, что объекты недвижимости расположены на указанном земельном участке. Помимо этого, площадь земельного участка, необходимая для обслуживания нежилых зданий площадью 54,4 кв. м и 246,9 кв. м, значительно превышает испрашиваемую площадь - 4916 кв. м.

Полагая, что отказ Комитета противоречит действующему законодательству, предприниматель обратился в арбитражный суд (дело № А35-9472/2013).

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. При этом судом сделан вывод, что площадь испрашиваемого земельного участка (4916 кв. м) соответствует фактическому использованию, сформирована в целях оформления прав и эксплуатации зданий.

Суд апелляционной инстанции с учетом землеустроительной экспертизы признал, что испрашиваемая заявителем площадь земельного участка не является излишней для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости в целях ведения рыбного хозяйства: рыбоводства, переработки и консервирования рыбо - и морепродуктов, торговли рыбой, с использованием грузового автомобильного транспорта, ввиду чего не усмотрел оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом суды обеих инстанций исходили из того, что испрашиваемый земельный участок мог быть приватизирован в порядке статьи 36 ЗК РФ, которая собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, представляет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и отказывая в удовлетворении требований, указал следующее.

Предприниматель претендует на земельный участок, образованный в 2002 г.; вид разрешенного использования земельного участка - для подсобного хозяйства. Доказательства формирования выделенного земельного участка в целях приобретения прав и эксплуатации объекта недвижимости с учетом назначения указанных объектов недвижимости и в целях его использования заявителем не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

При этом, в силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Вопрос о размерах такого участка в договоре купли-продажи не разрешен, в последующем новым собственником объекта недвижимости - предпринимателем в целях реализации права на приватизацию земельного участка не ставился, в то время как в соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом цель проведения кадастровых работ должна быть обозначена в соответствии с упомянутым выше пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Поскольку для целей выкупа земельный участок, права на который переходят к собственнику строения, не формировался, право на приобретение в собственность земельного участка испрашиваемой площади и границ отсутствует.

Неправильное понимание и формулирование заявителем при обращении в арбитражный суд правового интереса не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании частично незаконным (в части пунктов 2 и 3) решения Комитета «О предоставлении в общую долевую собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества», обязании Комитета указать в пункте 2 решения разрешенное использование земельного участка для производственно-хозяйственной деятельности, указать в пункте 3 решения выкупную цену земельного участка в размере 1 858 682 руб. 40 коп.; обязании Комитета произвести расчет выкупной цены земельного участка, исходя из цели использования - производственно-хозяйственной деятельности (дело № А35-2034/2013).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, на основании оценки представленных лицами, участвующими в деле, доказательств и пояснений, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/2011 о рассмотрении споров, связанных с определением вида разрешенного использования и установлением выкупной цены земельных участков, по общим правилам искового производства пришел к выводу о невозможности рассмотрения заявленных требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда о ненадлежащем способе защиты и рассмотрел спор по существу заявленных требований.

Постановлением суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция отметила, что апелляционный суд, признавая решение комитета в части изменения вида разрешенного использования незаконным, не проверил обоснованность довода комитета о невозможности предоставления земельного участка без определения фактической вида использования земельного участка, неверное указание обществом и предпринимателями вида деятельности, для осуществления которой необходим испрашиваемый земельный участок. Кроме того, при новом рассмотрении суду первой инстанции следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований иска.

Опубликовано: 01.11.2018 16:31 Обновлено: 04.05.2023 10:58