ОБЗОР практики применения положений Земельного кодекса Российской Федерации

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Курской области изучена  и  обобщена судебная практика рассмотрения споров, связанных с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации.    

1. При принятии нормативного правового акта представительного органа местного самоуправления об установлении публичного сервитута земельного участка должен быть соблюден как порядок проведения публичных слушаний, так и порядок опубликования и введения в действие нормативного правового акта.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим решения представительного органа муниципального района об установлении постоянного публичного сервитута на часть земельного участка - дорогу между населенным пунктом и прибрежной территорией реки.
Судом установлено, что Индивидуальный предприниматель по договору купли-продажи приобрел промышленную площадку песчаного карьера.
Между Администрацией муниципального образования и  Индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка под приобретенным объектом для строительства административно-хозяйственных зданий.
Оспариваемым решением представительного органа муниципального района был установлен постоянный публичный сервитут на часть земельного участка, находящегося в аренде у Индивидуального предпринимателя, - дорогу между населенным пунктом и прибрежной территорией реки для: а) прохода и проезда через земельный участок; б) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в) прогона скота через земельный участок; г) свободного доступа к прибрежной полосе. Постоянный публичный сервитут, установленный в отношении части земельного участка указанным решением, зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 ЗК РФ публичный   сервитут  устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
Как установлено судом, решения представительного органа муниципального района, принявшего оспариваемый акт, входят в систему муниципальных правовых актов данного района.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Муниципальные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования), при этом порядок опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов устанавливается уставом муниципального образования и должен обеспечивать возможность ознакомления с ними граждан, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом (частями 2, 3 статьи 47 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.03г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
В соответствии с положениями Устава муниципального образования, муниципальные правовые акты муниципального района, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом, публикуются в районной газете.
Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, оспариваемое решение представительного органа муниципального района не было опубликовано в районной газете в порядке, предусмотренном Уставом муниципального района.
Суд отклонил как необоснованные ссылки представительного органа на последующую регистрацию сервитута в УФРС и на обнародование оспариваемого решения путем размещения его текста на информационных стендах на основании распоряжения Главы муниципального района, поскольку Устав муниципального района не содержит положений, предусматривающих исключений из общего порядка опубликования для решений об установлении публичных сервитутов, так же, как не содержит и положений, предусматривающих возможность замены установленного Уставом порядка опубликования муниципальных правовых актов их обнародованием. Порядок обнародования правовых актов Уставом также не установлен. 
Отсутствие официального опубликования нормативного правового акта означает, что он не вступил в установленном порядке в законную силу и не может считаться введенным в действие с момента его издания. Неопубликованный нормативный правовой акт, как не вступивший в законную силу, не влечет каких-либо правовых последствий. Вместе с тем, поскольку оспариваемый нормативный правовой акт фактически применяется до настоящего времени, он нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Кроме того, судом установлено нарушение порядка проведения публичных слушаний по вопросу установления публичных сервитутов.
Требования Индивидуального предпринимателя суд первой инстанции удовлетворил.
Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения.

2. В удовлетворении требований о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования в принятии решения о предоставлении в собственность за плату доли земельного участка Арбитражным судом отказано, т.к. в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица - собственники здания (помещения в нем), совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования в принятии решения о предоставлении в собственность за плату доли земельного участка площадью 139 кв.м. под зданием торгового центра и просил суд обязать Администрацию муниципального образования принять решение о предоставлении в собственность за плату указанной доли земельного участка.
Индивидуальный предприниматель является собственником части нежилых помещений, находящихся в здании торгового центра. Здание расположено на неделимом земельном участке. Доля земельного участка,  расположенного под зданием торгового центра, ранее предоставленного  в аренду индивидуальному предпринимателю, составляет 139 кв.м.
Согласно представленной УФРС информации, принадлежность отдельных нежилых помещений, находящихся в здании торгового центра, до настоящего момента не определена, и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие сведения не внесены.
В судебном заседании установлено, что общая площадь здания торгового центра составляет 9626,3 кв.м., право собственности зарегистрировано лишь на 5137,9 кв.м. за пятнадцатью предпринимателями и юридическими лицами.
Из материалов дела следует, что Индивидуальный предприниматель, являясь собственником только части помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, единолично обратился в Администрацию муниципального образования для приобретения в собственность доли земельного участка, расположенного под зданием торгового центра.
Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ определено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Кроме того, согласно пункту 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, Федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Таким образом, у Администрации муниципального образования отсутствовали правовые основания для предоставления в собственность за плату Индивидуальному предпринимателю доли неделимого земельного участка общей площадью 139 кв.м., находящегося под зданием торгового центра.
Решением суда первой инстанции, вступившим в законную силу, в удовлетворении требования отказано.
В вышестоящих инстанциях законность решения суда первой инстанции не проверялась.

3. Администрация муниципального образования не вправе предоставлять в аренду земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, т.к. в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.04г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» данный земельный участок уже находится в общей долевой собственности жильцов расположенного на нем дома.
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды земельного участка для эксплуатации жилых домов, заключенного  Администрацией муниципального образования и Товариществом собственников жилья, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований  Прокурор сослался на то, что указанный договор аренды земельного участка не соответствует требованиям пункта 1 статьи 36 ЗК РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ.
Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.04 г. №189-ФЗ   с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Судом установлено, что данный земельный участок был сформирован на стадии его отвода и включен в Государственный реестр земель после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. На момент заключения договора аренды, земельный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме и Администрация муниципального образования не вправе была распоряжаться данным земельным участком.
При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным) как не соответствующий требованиям пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189-ФЗ.
На основании вышеизложенного суд удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал. 
Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

4. Порядок делимости и неделимости земельного участка определяется при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации. 
Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с Общества задолженности по арендной плате.
Общество не признало исковые требования, считая договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным) в связи со следующим.
Арендованный земельный участок является частью неделимого земельного участка под зданием гостиницы с рестораном. Другая часть этого участка находится  в федеральной собственности и предоставлена на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральному государственному унитарному предприятию. Единый неделимый участок поделен на две части, каждой из которых присвоен свой кадастровый номер. В силу пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам  на праве хозяйственного ведения или всем лицам  на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05г. №11 разъяснено, что при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения) принадлежащего каждому из соарендаторов. В договоре аренды земельного участка  указана не общая площадь земельного участка, а часть земельного участка, не отражающая реальную долю помещений  Общества в общей площади здания гостиницы с рестораном, что повлекло завышение размера арендной платы. Действующим законодательством не предусмотрена возможность предоставления в аренду части земельного участка. Предметом же договора аренды является     часть     неделимого   земельного участка, что противоречит статье 607 ГК РФ, статьям 22, 36 ЗК РФ.
Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, доводы ответчика о неделимости земельного участка признаны несостоятельными по следующим основаниям. 
Согласно пункту 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.
Основания считать земельный участок, на котором находится здание гостиницы с рестораном, неделимым отсутствуют в связи со следующим: 
часть здания приобретена в собственность Общества по договору купли-продажи, заключенному с другим Обществом. Переход права собственности зарегистрирован, о чем выдано соответствующее свидетельство УФРС. Государственная собственность на земельный участок, на котором расположена данная часть здания, не разграничена. Он предоставлен Комитетом по управлению муниципальным имуществом в аренду Обществу по договору. Другая часть здания  находится в хозяйственном ведении федерального государственного унитарного предприятия. Земельный участок,  занятый этой частью здания, принадлежит федеральному государственному унитарному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Государственная собственность на этот земельный участок разграничена и согласно свидетельству зарегистрирована за Российской Федерацией.
Таким образом, по вышеуказанному адресу находятся два земельных участка, отвечающих требованиям пункта 2 статьи 6 ЗК РФ, один из которых предоставлен в аренду ответчику. 
Суды апелляционной и кассационной инстанций, проверяя законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, оставили его без изменения. 

5. Арбитражным судом признано незаконным бездействие Администрации муниципального образования, выразившееся в непредставлении ответа на обращение предпринимателя в установленный Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 24.07.07г.) двухнедельный срок.
17.04.07г. Индивидуальный предприниматель обратился к главе Администрации муниципального образования с заявлением о предоставлении в собственность дополнительного земельного участка площадью 22 кв.м., являющегося частью вновь образованного земельного участка площадью 79 кв.м. Судом установлено и Администрацией муниципального образования не опровергнуто, что в установленный ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 24.07.07г.) двухнедельный срок заявление безосновательно рассмотрено не было, ответ заявителю подготовлен и направлен также не был. Только 27.08.07г. комитет по управлению муниципальным имуществом сообщил Индивидуальному предпринимателю об отсутствии правовых оснований для утверждения границ и площади земельного участка в размере 79 кв.м.
Предоставив ответ Индивидуальному предпринимателю спустя 4 месяца 10 дней со дня поступления заявления о предоставлении в собственность земельного участка, Администрация муниципального образования нарушила положения пункта 6 статьи 36 ЗК РФ, в соответствии с которым - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 ЗК РФ, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

6. Администрация муниципального образования необоснованно: 

• изъяла часть земельного участка, закрепленного за Государственным учреждением на праве постоянного пользования; 
• предоставила часть изъятого участка в аренду Обществу на срок, превышающий 15 лет;
• изменила предусмотренное Генеральным планом муниципального образования, целевое назначение данного земельного участка.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконными ненормативных правовых актов администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка Государственному учреждению в постоянное пользование, о предоставлении земельного участка Обществу под проектирование предприятия общественного питания.
Суд удовлетворил требования заявителя по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 84, 90 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего в период принятия оспариваемых постановлений) земельные участки в городах предоставлялись в бессрочное или временное пользование. Размеры земельных участков и условия пользования ими для указанных целей определялись в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами и проектно-технической документацией. Приступать к строительству на предоставленных земельных участках до получения разрешения органов строительства и архитектуры запрещалось.
Судом установлено, что земельный участок ориентировочной площадью 3 250 кв.м. был предоставлен правопредшественнику Государственного учреждения, его границы были установлены генеральным планом строительства объекта. Постановлением Главы администрации муниципального образования за Государственным учреждением зарегистрировано здание общей площадью 5 764,9 кв.м. Решением комитета по управлению имуществом имущество, относящееся к государственной собственности субъекта Российской Федерации: здание площадью 5 764,2 кв.м. и сооружение площадью 17,6 кв.м., закреплено за Государственным учреждением на праве оперативного управления. 
Правоустанавливающих документов на земельный участок, после возведения здания, в границах установленных Генеральным планом строительства объекта, оформлено не было.
В соответствии с Положением об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования (далее Положение) документы о правах на земельные участки под существующими объектами оформляются в случаях отсутствия правовых документов на землю, окончания срока их действия, перехода права на землю от одних лиц к другим, при изменении (уточнении) площади или границ земельных участков. Положением также установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками предоставляется юридическим лицам (предприятиям, организациям, учреждениям, полностью освобожденным от уплаты земельного налога согласно статьи 12 Закона Российской Федерации «О плате за землю»), а также муниципальным предприятиям, учреждениям города.
На основании ходатайства Государственного учреждения об оформлении прав на земельный участок Администрация муниципального образования приняла постановление о предоставлении земельного участка площадью 0,2314 га (вместо испрашиваемого площадью 3 250 кв.м.) Государственному учреждению в постоянное пользование для административно-хозяйственной деятельности.
Принимая данное постановление, Администрация муниципального образования действовала незаконно в связи со следующим.
В силу пункта 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996г. №105, границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры.
Из представленных в дело материалов технической инвентаризации 1985г.  усматривается, что площадь земельного участка, на котором расположено здание Государственного учреждения, составляет 3 430 кв.м.
Прекращение права пользования Государственного учреждения частью земельного участка могло быть осуществлено Администрацией муниципального образования лишь в порядке, установленном статями 283 - 286 ГК РФ: при его изъятии для государственных или муниципальных нужд; в связи с  не использованием в соответствии с его целевым назначением; используемого с нарушением законодательства или ввиду его ненадлежащего использования. 
Статьей 29 ЗК РСФСР установлено, что изменение границ землепользования и изъятие предоставленных земельных участков производится по заявлению собственника (пользователя, арендатора).
Между тем, Государственное учреждение не отказывалось от своего права пользования земельным участком и не обращалось с заявлением об изменении его границ. Из документов, представленных в материалы дела, пояснений представителей сторон и третьих лиц, следует, что ни земельный участок площадью 3 430 кв.м., ни его часть из постоянного пользования Государственного учреждения не изымалась.
С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан вывод о том, что постановление Администрации муниципального образования не соответствует требованиям действовавшего в момент его принятия законодательства, нарушает права Государственного учреждения на распоряжение предоставленным ему имуществом и является незаконным.
В отношении постановлений Администрации муниципального образования о предоставлении части земельного участка, изъятого из постоянного пользования Государственного учреждения, Обществу под проектирование предприятия общественного питания и о внесении дополнений и изменений в данное постановление в части продления срока аренды спорного земельного участка до 49 лет, а также относительно целей его использования (не только для строительства, но и для эксплуатации предприятия общественного питания быстрого обслуживания) Суд указал, что, продлив Обществу срок аренды земельного участка до 49 лет, Администрация муниципального образования нарушила предельный срок (от 5 лет до 15 лет) на предоставление земельного участка в аренду, установленный Положением об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования.
Наряду с этим, частью 4 статьи 28 ЗК РСФСР  (в редакции Закона Российской Федерации от 28.04.1993г. №4888-1; Указов Президента Российской Федерации от 16.12.1993г. №2162 и от 24.12.1993 №2287) предусмотрена обязанность местных Советов народных депутатов информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выяснять мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии; частью 3 статьи 31 ЗК РФ предусмотрена обязанность органов местного самоуправления информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
При выделении земельного участка под проектирование, строительство и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания информирование населения о цели предоставления земельного участка не проводилось.
В соответствии со статьей 73 ЗК РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 25.04.1991г. №1103-1, все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки.
Согласно Проекту детальной планировки центральной части муниципального образования, находящемуся в составе графической части действующего в настоящее время Генерального плана муниципального образования, спорный земельный участок предназначен для размещения административного здания. Размещение на указанном земельном участке предприятия общественного питания действующим Генеральным планом муниципального образования не предусмотрено.
Решение суда об удовлетворении заявленных требований было оспорено в апелляционном и кассационном порядке, постановлениями обеих инстанций оставлено без изменения.

7. Передача в частную собственность или в аренду земельного участка, который ранее уже был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, не может быть осуществлена без предварительного изъятия такого участка, которое в силу статей 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации может быть произведено только в случае добровольного отказа землепользователя от права постоянного (бессрочного) пользования, либо в случае принудительного прекращения такого права.
Потребительское общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконными действий Администрации муниципального района по принудительному прекращению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
В обоснование заявленного требования заявитель ссылался на нарушение Администрацией муниципального района требования статьи 3 Федерального закона от 25.10.01г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым Потребительское общество должно переоформить до 01.01.10г. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, удостоверенное свидетельством на право пользования на землю, выданным Комитетом по земельным ресурсам района, на право аренды данного земельного участка или приобретение его в собственность. В заявлении, поданном в суд, и в дополнениях к нему Потребительское общество указывало, что на данном земельном участке находился объект недвижимости - незавершенное строительством здание «Универмага», которое в настоящее время разобрано, на его месте Советом потребительского общества решено построить магазин, срок строительства - 2008-2010г.г. В этой связи, Потребительское общество считало, что действия Администрации муниципального района по принудительному прекращению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, препятствуют осуществлению целей и задач Потребительского общества, закрепленных в его Уставе.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию - либо с предварительным согласованием, - либо без предварительного согласования места размещения объекта.
Как установлено судом, проведения работ по формированию спорного земельного участка без предварительного согласования (утверждение генерального плана застройки муниципального района, на территории которого находится земельный участок и плана застройки этого земельного участка) Администрацией муниципального района не проводилось, поэтому предоставление этого участка под строительство могло быть произведено в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 30 ЗК РФ - то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем должно быть принято соответствующее решение.
Глава Администрации муниципального района направил Потребительскому обществу письмо, в котором сообщил, что в соответствии с пунктом 13 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01г. № 137 для переоформления права бессрочного пользования на земельный участок Обществу необходимо было представить постановление исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве, чего сделано не было, в связи с чем право постоянного (бессрочного) пользования Общества земельным участком прекращено.
Данные действия Администрации муниципального района по прекращению права постоянного (бессрочного) пользования Потребительского общества земельным участком решением суда признаны незаконными в связи со следующим.
Статьей 45 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. 
Так, в силу части 1 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ.
Материалами дела установлено, что Администрация муниципального района не обращалась в суд с заявлением об изъятии из постоянного (бессрочного) пользования Потребительского общества спорного земельного участка и принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования Потребительского общества земельным участком.
Основанием принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из земель населенных пунктов и объявления конкурса на предоставление его в аренду для строительства магазина послужило неосуществление Потребительским обществом более трех лет строительства здания «Универмага», для целей которого был предоставлен этот земельный участок.
Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, по использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением установлена в статье 42 ЗК РФ.
При этом под использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением понимается фактическое использование участка в иных целях, которые не совпадают с целью предоставления участка и его разрешенным использованием.
Принудительное прекращение прав на земельный участок допускается только в том случае, когда пользователь и после наложения штрафа продолжает ненадлежащее использование земельного участка. Помимо этого, исполнительные органы государственной власти, осуществляющие  функции государственного земельного контроля, не только налагают штраф за нарушения земельного законодательства, но и одновременно выносят предупреждение виновному лицу с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок. 
В судебном заседании установлено, что проверок использования Потребительским обществом земельного участка в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель уполномоченными органами не проводилось, предупреждения не выносились.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01г. № 137-ФЗ, Потребительское общество обладает правом переоформить земельный участок в аренду или в собственность вплоть до 01.01.10г. 
Учитывая, что Администрация муниципального района не обладала правом самостоятельно принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования Потребительского общества земельным участком, но совершила данные действия, чем нарушила права землепользователя, суд пришел к выводу о том, что Администрация муниципального района действовала незаконно.
Суд апелляционной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции. 

8. Неплатежеспособное состояние Общества в связи с признанием его несостоятельным (банкротом) и открытием конкурсного производства является основанием для отказа в предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность путем выкупа, так как данный земельный участок не используется Обществом в целях сельскохозяйственного производства.
Общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконными действий Администрации муниципального района, выразившихся в отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании Общества в собственность путем выкупа. Наряду с этим, Общество просило суд обязать Администрацию муниципального района заключить с Обществом договор купли-продажи данного земельного участка.
Суд отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования, так как принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость соблюдения требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении такого участка в собственность.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.02г. №101-ФЗ и Законом Курской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 05.03.04г. №8-ЗКО установлено обязательное требование  к  покупателям  земельных участков  из  земель сельскохозяйственного назначения - таковыми могут быть те юридические лица и предприниматели, включая крестьянские (фермерские) хозяйства, которые фактически осуществляют деятельность по производству сельскохозяйственной продукции.
Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации» от 08.12.1995г. № 193-ФЗ и Законом о банкротстве определено, что сельскохозяйственный товаропроизводитель определяется как физическое или юридическое лицо, основными видами деятельности которого являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки.
Таким образом, квалифицирующим признаком, позволяющим отнести организацию к сельскохозяйственной, является производство сельскохозяйственной продукции в качестве основного вида деятельности.
Нецелевое использование земельных участков противоречит требованиям Земельного кодекса Российской Федерации.
Заявителем не представлено суду каких-либо доказательств, свидетельствующих об осуществлении в момент подачи Обществом в Администрацию муниципального района заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании Общества в собственность путем выкупа, деятельности по производству сельскохозяйственной продукции. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда установлено, что с момента введения процедуры конкурсного производства - с 2005 года, Общество не может использовать спорный земельный участок по целевому назначению с целью продолжения деятельности. 
При таких обстоятельствах, ввиду того, что в течении 3-х лет до обращения Общества в Администрацию муниципального района с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность путем выкупа, данный земельный участок не использовался Обществом по целевому назначению (и не мог быть использован в будущем) у Администрации муниципального района не имелось правовых оснований для предоставления заявителю в собственность этого земельного участка.
Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

9. Право постоянного (бессрочного) пользования юридического лица, находящегося в стадии конкурсного производства, земельным участком, предназначенным для сельскохозяйственного производства, не может быть прекращено принудительно при наличии обстоятельств, исключающих такое использование согласно пункту 4 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Администрация муниципального района обратилась в суд с требованием к Обществу об изъятии земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании Общества.
Ответчик исковые требования не признал, сославшись на то обстоятельство, что земельный участок не мог быть использован для целей сельскохозяйственного производства, поскольку Общество находится в процедуре банкротства - конкурсном производстве.
Управлением Роснедвижимости проводилась проверка соблюдения земельного законодательства в отношении Общества, в результате которой было установлено, что земельные участки не используются по целевому назначению в течение трех лет.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 45 ЗК РФ основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является не использование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в течение трех лет, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
На основании части 2 статьи 54 ЗК РФ принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком осуществляется при условии не устранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. 
Меры административного взыскания в связи с ненадлежащим использованием земельного участка к истцу не применялись и не могли быть применены, поскольку признание Общества несостоятельным (банкротом) исключает возможность использования земельного участка для производственной деятельности.
При таких обстоятельствах требования Администрации муниципального района об изъятии у Общества спорного земельного участка являются необоснованными. 
Решением суда первой инстанции, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционной и кассационной инстанции законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

10.  В случае отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, доводы заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий Администрации муниципального образования по организации и проведению торгов на право заключения договора аренды земельного участка незаконными, а торгов недействительными; признании за Обществом право пользования на праве аренды тремя земельными участками, расположенными в границах муниципального образования, находящимися в пользовании Общества с 1993г., и обремененными многолетними лекарственными травами; и понуждении Администрации муниципального образования заключить с Обществом договор аренды данных земельных участков на очередной срок в соответствии с установленным законом порядком.
Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано по следующим основаниям.
В связи с окончанием срока действия постановлений о выделении земельных участков, Общество обращалось в Администрацию муниципального района с просьбой продлить срок действия договора аренды, однако указанный срок продлен не был.
Общество получило письмо от Администрации муниципального образования, в котором Администрация сообщала, что не намерена заключать с обществом договор аренды земли на 2004 год, так как договор на 2003 год не был заключен, и предупредила о необходимости освобождения земельного участка.
Решением арбитражного суда, вступившим в законную силу, установлено, что договор аренды земельного участка (2003г.) являлся незаключенным, поэтому у сторон по данному договору не возникли какие-либо права и обязанности, предусмотренные законом.
В силу статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ; по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом. 
Вместе с тем, срок действия постановления Администрации муниципального района о выделении Обществу в аренду на 5 лет земельного участка истек, договор аренды этого участка не заключался, срок действия постановления не продлевался. 
Таким образом, в связи с отсутствием у Общества правоустанавливающих документов на земельный участок, арбитражный суд пришел к выводу о том, что каких-либо действий по изъятию у Общества земельных участков не производилось.
Судом также установлено, что земельный участок в натуре не выделялся, кадастровый учет не проходил, границы не устанавливались, кадастровая карта (план) участка и межевое дело по аренде отсутствуют, план земельного участка утвержден только Обществом, в состав земель вошли и участки, принадлежащие другим собственникам.
Кроме того, Общество не обратилось в соответствии с условиями договора аренды земельного участка 2003г. с письменным заявлением к арендодателю за три месяца до окончания срока действия договора о заключении договора аренды на новый срок.
При таких обстоятельствах, у Общества отсутствовало при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.
Правила организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков на территории Курской области установлены Постановлением Губернатора Курской области №714 от 23.12.02г.
Администрация муниципального образования имела право распоряжаться спорным земельным участком, в том числе путем проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  № 101 от 22.12.05г. нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными, если права лица, обратившегося за защитой, не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
Суд первой инстанции указал, что нарушения правил проведения торгов, на которые указывает заявитель (а именно: не были проведены землеустроительные работы по формированию земельного участка, не проводился осмотр земельного участка на местности, отсутствовал проекта договора аренды), не повлекли такого нарушения прав и законных интересов истца, при котором бы он не был допущен к участию в торгах, либо необоснованно был исключен из числа участников торгов, либо незаконно не был признан их победителем.
Материалами дела подтверждено, что Общество принимало участие в торгах, но победителем торгов было признано Полное товарищество, предложившее большую цену, при  этом признание Полного товарищества победителем торгов заявителем не оспорено.
Действия Администрации муниципального образования по проведению аукциона признаны судом обоснованными, так как произведены в пределах полномочий, предоставленных ответчику действующим законодательством.
Довод Общества о том, что своими действиями по организации и проведению торгов земельного участка Администрация муниципального образования нарушила его права как собственника недвижимого имущества, находящегося на этом земельном участке не приняты судом во внимание, так как Федеральным законом № 201-ФЗ от 04.12.06г. «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» из пункта 1 статьи 130 ГК РФ исключены слова «леса, многолетние насаждения», что означает исключение лесов и многолетних насаждений из перечня самостоятельных объектов недвижимости. Законом леса и многолетние насаждения рассматриваются исключительно как принадлежность земли, на которой они находятся. Для оформления прав на них достаточно государственной регистрации прав на земельный участок, на котором они расположены.
Таким образом, никаких нарушений прав собственника недвижимого имущества Администрацией муниципального округа допущено не было.
Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции.

11. Общество не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок представлялся Обществу в аренду для строительства автостоянки, но данная цель на момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельного участка не была достигнута, так как объекты, принадлежащие Обществу, расположенные на данном земельном участке не являются зданием, строением, сооружением, а представляют собой объекты незавершенного строительства.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Комитета по управлению имуществом, выразившихся в отказе предоставления в собственность за плату земельного участка площадью 7 056 кв.м. и ответе (письмом) о возможности выкупа трех земельных участков, расположенных непосредственно под зданиями, принадлежащими ему на праве собственности, общей площадью 120,4 кв.м.
Полагая, что бездействие Комитета по управлению имуществом по представлению в собственность за плату земельного участка площадью 7056 кв.м. и предложение выкупить земельные участки меньшей площадью нарушают исключительное право Общества на выкуп земельного участка, препятствуют продолжению строительства автостоянки и не соответствуют ст. 36 ЗК РФ, Общество обратилось за судебной защитой.
Отказывая Обществу в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, пунктом 4 статьи 200, пунктом 3 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. №6/8 ненормативный правовой акт может быть признан недействительным при одновременном его несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным Законом,
Из пункта 3 статьи 28 названного Закона следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом,
Аналогичное право собственников объектов недвижимости предусмотрено пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
Между тем, в силу пункта 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства; границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Судом установлено, что земельный участок площадью 7 056 кв.м. предоставлен в аренду Обществу для завершения строительства автостоянки. Строительство не закончено, цель, в соответствии с которой заявителю был предоставлен земельный участок в аренду, не достигнута, а, следовательно,  у Общества не возникло оснований требовать переоформления прав на землю путем предоставления земельного участка в собственность до окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, Общество не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьёй 36 ЗК РФ, поскольку объекты, принадлежащие заявителю, не являются зданием, строением, сооружением, а представляют собой объект незавершенного строительства.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность не нарушает норм действующего законодательства, а также прав и законных интересов Общества.
Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

12. Поскольку землепользователь не оформил свое право на земельный участок под объектом недвижимости, приобретенным до вступления в силу нового Земельного кодекса Российской Федерации, то в настоящее время права на земельный участок должны оформляться в соответствии с нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации. 
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, пропорционально площади принадлежащих истцу помещений, приобретенных у Общества по договору купли-продажи от 27.04.01г. Земельный участок под зданием, в котором предприниматель приобрел помещения, принадлежал Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. 
В силу статьи 12 ГК РФ защита права осуществляется только способами, предусмотренными законом. 
Избранный истцом способ защиты права, а именно - признание права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок - не соответствует действующему земельному законодательству.
Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ (вступившего в силу после приобретения заявителем  помещений), при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Частью 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Права на земельный участок возникают и оформляются в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.01г. №137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Частью 1 статьи 20 ЗК РФ предусмотрено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования индивидуальным предпринимателям.
Поскольку истец не оформил свое право на земельный участок после приобретения недвижимости до вступления в силу нового ЗК РФ, то в настоящее время права на земельный участок должны оформляться в соответствии с нормами действующего ЗК РФ.
 Решением суда первой инстанции в признании права постоянного (бессрочного) пользования отказано. Суд апелляционной инстанции оставил в силе данное решение суда. 

Опубликовано: 30.05.2013 14:32 Обновлено: 04.05.2023 10:58